Naar verwachting zal op 1 januari 2022 de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in werking treden. Alle aannemers, van groot tot klein, zullen hier mee te maken krijgen. Dus ook ZZP’ers en klusbedrijven. Dit komt omdat hun werkzaamheden ook zullen vallen binnen de wettelijke definitie van aanneming van werk.
De nieuwe Wkb zal een publiek-privaat systeem introduceren waarbij private instanties voor meer kwaliteit in de bouw moeten gaan zorgen. Kwaliteitsborgers zullen als private toetsers toezicht houden op de bouw. Dit betekent dat de gemeente een stapje terug doet en alleen nog verantwoordelijk zal blijven voor de handhaving.
Onderhoudswerk en vergunning vrije bouwen zullen zelden geconfronteerd worden met een kwaliteitsborger.
ZZP’er of klusbedrijf, wel of geen aannemer?
Naast de Wkb is ook de definitie van aanneming van werk voor de wet aangepast. Volgens de wet vallen vanaf 1 januari 2022 ook ZZP’ers en/of klusbedrijven onder de definitie van aanneming van werk. Al het werk dat van stoffelijke aard is, buiten dienstbetrekking is en tegen een door de opdrachtgever te bepalen prijs in geld wordt verricht zal vallen onder aanneming van werk. Metselaars, timmermannen noem het maar op en andere ZZP’ers in de bouw worden dus gekwalificeerd als aannemers na 1 januari 2022. Dit houdt in dat de Wkb ook voor deze groepen zal gaan gelden.
Hoe voldoe je aan de wet en lever je dus meer kwaliteit in de bouw?
Aannemers dienen te zorgen voor meer bouwkwaliteit. Zij zullen dus eerder aansprakelijk worden gesteld voor het niet voldoen aan de wettelijke waarschuwingsplicht en voor verborgen gebreken die na de oplevering ontdekt zijn.
Aanscherpen van de waarschuwingsplicht voor de aannemer
De wettelijke waarschuwingsplicht wordt ook aangescherpt na 1 januari 2022. Dit houdt in dat de aannemer voortaan de klant schriftelijk, duidelijk en begrijpelijk moet waarschuwen en op tijd de klant dient te wijzen op fouten in het ontwerp, de opdracht en tekeningen die vanuit de opdrachtgever komen. Voor zakelijke opdrachtgevers is deze plicht niet dwingend, dat houdt in dat er van deze regeling mag worden afgeweken, indien vooraf bepaald en vastgelegd.
Het verplichte opleverdossier
Een nieuwe verandering is ook dat een aannemer verplicht wordt om de opdrachtgever bij oplevering een opleverdossier te overhandigen. Dit dossier dient een volledig inzicht te geven in de nakoming van de overeenkomst en de uitgevoerde werkzaamheden. Dit item is van regelend recht en er mag dus (mits overeengekomen) van afgeweken worden voor zowel zakelijke als particuliere klanten. Als hierover geen afspraken worden gemaakt op voorhand, zal het wettelijke opleverdossier van toepassing zijn.
Aansprakelijkheid verborgen gebreken na de oplevering
De aannemer zal vanaf januari 2022 ook aansprakelijk worden gesteld voor alle gebreken die na de oplevering zijn ontdekt. Een uitzondering hierop zal gelden voor gebreken die niet door toedoen van de aannemer zijn ontstaan. Denk hierbij aan een fout in het ontwerp. De bewijslast en het risico liggen wel bij de aannemer, dus deze moet aan kunnen tonen dat het gebrek er bij de oplevering niet was.
Informatieplicht verzekering of financiële zekerheid
Naast al het bovenstaande zal de aannemer ook verplicht worden om de klant schriftelijk, duidelijk en begrijpelijk te informeren of men als aannemer beschermd is tegen het risico dat door omstandigheden de verplichtingen tijdens de bouw niet meer kunnen worden nagekomen. Voorbeelden zijn faillissementen en/of gebreken die na de oplevering zijn ontstaan.
De aannemer zal duidelijk moeten maken hoe de overeenkomst van aanneming tot stand zal worden gebracht en tevens ook de hoe de eventuele aansprakelijkheid voor gebreken gedekt is door een verzekering of enige andere vorm van financiële zekerheid (bijvoorbeeld bankgarantie).
Wanneer je als aannemer deze financiële zekerheid of verzekering niet kan bieden, dan dien je ook dit vooraf duidelijk mee te delen aan de klant.
Informatieplicht particuliere opdrachtgever 5% regel (weglaten aangezien wij uitsluitend B2B werken)?
Overeenkomsten die aan zijn gegaan voor de Wkb actief is zullen uitgezonderd worden van de nieuwe wet en regelgeving, het zal echt puur gaan om overeenkomsten die na 1 januari 2022 zullen gesloten worden.
